The New City community area was one of the hardest hit by the foreclosure crisis. (The Gate/Sonya Eldridge)
Foreclosure filings are down by a third in Chicago, but the housing recovery is slower on the South and Southwest Sides, according to a new report from the Woodstock Institute.
One factor could be additional challenges faced by undocumented homeowners in obtaining loan modifications, local housing counselors say.
But community organizations that provide free foreclosure prevention services warn residents against fraudulent “foreclosure rescue” operations that demand large upfront payments.
South and Southwest Side neighborhoods had the smallest drop in foreclosure
filings over the past year, according to the Woodstock report. Back of the Yards and Little Village only saw 27.6 and 29.2 percent decreases, respectively. Citywide, filings were down by 34.3 percent since 2013.
One bright spot was Brighton Park, where foreclosures decreased by 56.2 percent.
“There are a number of things at play,” said Adrian Esquivel of Enlace’s Housing Resource Center, who is a board member at Woodstock. “I think largely the perceived recovery has not really hit South Lawndale in part because of the large undocumented population.
(The Gate/Sonya Eldridge)
“What we’ve seen citywide is that when anybody [undocumented] applied for a loan modification, they were denied flat out,” he said. “And if you’re undocumented and you have the language barrier, it’s hard to keep going.” He added that larger lenders are no longer offering mortgages to undocumented homebuyers using taxpayer identification numbers.
Local banks like Second Federal Savings in Little Village were the first to approve undocumented homebuyers for mortgages through their taxpayer identification numbers, or ITINs, and these homeowners generally stayed current on their mortgages, Esquivel said.
About ten years ago, at the height of the housing boom, large commercial banks like Bank of America and Wells Fargo decided they wanted to do business with the undocumented community. But they lent to ITIN holders at much higher interest rates, even in precarious situations where there was only one low income supporting the household, Esquivel said.
Undocumented homeowners are not eligible for assistance from the Illinois Housing Authority’s Illinois Hardest Hit program, which offers low- and moderate- income families help with mortgage payments.
But there are local organizations that provide free foreclosure prevention counseling to residents without regard to their status.
Organizations like Enlace in Little Village, The Resurrection Project (TRP) in Pilsen, Neighborhood Housing Services in Back of the Yards, and Brighton Park Neighborhood Council provide homeowners at risk of losing their homes with help in obtaining loan modifications.
They warn about foreclosure rescue programs and attorneys who promise to help but charge thousands of dollars upfront. These are common signs of a scam, said Victor Lua, Home Preservation Manager at TRP.
“We keep hearing these people get scammed out of money that they paid, and nothing’s happened,” said Emilio Carrasquillo, neighborhood director at Neighborhood Housing Services. “People come in after having contacted those places, and when we contact the lender, the lender says that nobody’s ever contacted us.”
In July, Illinois Attorney General Lisa Madigan sued two Chicago area companies for operating fraudulent mortgage rescue or loan modification schemes that “conned homeowners behind on their monthly loan payments into paying large upfront fees but did nothing to help them avoid foreclosure and stay in their homes,” according to a release from her office.
The lawsuits charged that Nationwide Marketing Inc., based in Northlake, and LMA Processing LLC of Chicago violated the Illinois Consumer Fraud Act and the Mortgage Rescue Fraud Act.
Pilsen resident Salvador Corona Garcia, 73, said he received letters from five or six attorneys offering help when his home went into foreclosure after he became ill, lost his job, and fell behind on mortgage payments. But they wanted to be paid thousands of dollars in fees first. “I did not have it,” he said.
Garcia eventually went to The Resurrection Project for free assistance, and over the course of several months he was able to work with his mortgage lender to keep his home.
Lua said that he has seen increased cooperation from mortgage lenders. After housing counselors work with a client to get their paperwork in order and come up with a plan for the borrower, they can usually put a hold on a foreclosure sale.
Garcia had advice for other individuals in a similar situation.
“Seek help,” he said. “If you don’t know English, find someone to serve as an interpreter. I don’t know English, but my children know English, and the lady [from TRP] helped me in Spanish and everything ended well.”
Ejecuciones hipotecarias en Chicago bajan pero el suroeste se queda atrás
Traducido por Frissia Sanchez
Vacant buildings are often hotbeds for crime, including arson. (The Gate/Sonya Eldridge)
El índice de ejecuciones hipotecarias se han reducido a un tercio
en Chicago, pero la recuperación de vivienda es más lenta en el lado sur y suroeste, según un nuevo informe del Instituto Woodstock.
El índice de ejecuciones hipotecarias se ha reducido a un tercio en Chicago, pero la recuperación de vivienda es más lenta en el lado sur y suroeste, según un nuevo informe del Instituto Woodstock.
Un factor podría ser los retos adicionales que enfrentan los propietarios indocumentados de viviendas para poder obtener modificaciones de préstamos, según los asesores de vivienda locales.
Pero las organizaciones comunitarias que brindan servicios gratis de prevención de ejecución hipotecaria advierten a los residentes contra las operaciones fraudulentas de “rescate de ejecución hipotecario” que exigen grandes pagos por adelantado.
Los vecindarios del sur y suroeste tuvieron un menor descenso en las ejecuciones hipotecarias el año pasado, según el informe de Woodstock. Back of the Yards y La Villita sólo vio un 27.6 y 29.2 por ciento de disminución, respectivamente. En toda la ciudad, hubo un descenso de un 34.3 por ciento desde el 2013.
Un punto positivo fue Brighton Park, donde las ejecuciones hipotecarias disminuyeron a un 56.2 por ciento.
“Hay una serie de cosas en juego”, dijo Adrian Esquivel, del Centro de Recursos de Vivienda de Enlace, quien es miembro de la junta directiva de Woodstock. “Creo que más que todo la recuperación percibida no ha golpeado South Lawndale, en parte debido a la gran población indocumentada”.
“Lo que hemos visto en toda la ciudad es que cuando personas [indocumentadas] solicitan una modificación de préstamo, se les es negada”, dijo. “Y si usted es indocumentado y tiene una barrera de idioma, es difícil
seguir adelante”. Añadió que los prestamistas más grandes ya no ofrecen hipotecas a los compradores de vivienda indocumentados que utilizan números de identificación de contribuyente (ITIN, por sus siglas en ingles).
Bancos locales como Second Federal Savings en La Villita fueron uno de los primeros en aprobar a compradores de vivienda sin documentos para hipotecas a través de sus números de ITIN y por lo general estos propietarios siguen con las mismas hipotecas, dijo Esquivel.
Hace unos diez años durante el auge de vivienda, los grandes bancos comerciales como Bank of America y Wells Fargo decidieron que querían hacer negocios con la comunidad indocumentada. Pero los prestamos a personas con un número de ITIN tenían tasas de interés mucho más altas, incluso en situaciones inestables, donde sólo había un ingreso bajo manteniendo el hogar, dijo Esquivel.
Propietarios indocumentados no son elegibles para la ayuda del Illinois Housing Authority, un programa estatal de los más afectados, que ofrece a familias de bajos ingresos ayuda con sus pagos de hipoteca.
Pero hay organizaciones locales que proveen asesoría gratuita para prevenir la ejecución hipotecaria a residentes, independientemente de su estatus legal.
Organizaciones como Enlace en La Villita, El Proyecto Resurrección (TRP), por sus siglas en ingles) en Pilsen, Neighborhood Housing Services en Back of the Yards y el Concilio del Vecindario de Brighton Park proporcionan a los propietarios en riesgo de perder sus casas ayuda para obtener modificaciones en sus préstamos.
Advierten sobre programas de rescate de ejecución hipotecaria y abogados que prometen ayudar cobrando miles de dólares por adelantado. Estos son signos comunes de una estafa, dijo Victor Lua, Director de Protección de Vivienda en TRP.
“Seguimos escuchando de gente que ha sido engañada con dinero que pagaron y no ha pasado nada”, dijo Emilio Carrasquillo, Director de Comunidad de Neighborhood Housing Services. “La gente viene después de haber acudido a esos lugares y cuando entramos en contacto con el prestamista, el prestamista dice que nunca nadie los ha contactado.”
En julio, la Procuradora General de Illinois, Lisa Madigan, demandó a dos empresas del área de Chicago que operaban sistemas de rescate hipotecario o de modificación de préstamos fraudulentos que “estafaron a propietarios atrasados en sus pagos mensuales del préstamos y los hicieron pagar grandes pagos por adelantado, pero no hicieron nada para ayudar a evitar la ejecución hipotecaria y que permanecieran en sus hogares”, según un comunicado de prensa.
Las demandas en contra de Nationwide Marketing Inc., con sede en Northlake, y LMA Processing LLC de Chicago violaron la Ley de Fraude al Consumidor de Illinois y la Ley de Rescate Fraudulento Hipotecario.
Salvador Corona García, de 73 años y residente de Pilsen, dijo que recibió cartas
de cinco o seis abogados ofreciéndole ayuda cuando su casa cayo bajo la ejecución hipotecaria después de que él se enfermó, perdió su trabajo, y se retrasó en los pagos. Pero querían que primero pagara miles de dólares en tarifas. “Yo no lo tenia”, dijo.
García finalmente fue al Proyecto Resurrección para recibir asistencia gratuita, y durante el transcurso de varios meses fue capaz de trabajar con su prestamista hipotecario para mantener su casa.
Lua dijo que él ha visto un aumento en la cooperación de prestamistas hipotecarios. Después de que asesores de vivienda trabajan con un cliente para poner sus papeles en orden y logran a un plan con el prestamista, por lo general pueden poner un alto a la venta de la ejecución hipotecaria.
García tuvo asesoramiento de otras personas en una situación similar.
“Busque ayuda”, dijo. “Si usted no habla Inglés, encuentra a alguien que pueda ser tu intérprete. No sé Inglés, pero mis hijos saben inglés, y la señorita [de TRP] me ayudó en español y todo salió bien”.